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Ihre Kanzlei in Lörrach informiert Sie zum Erbrecht: Vorsicht beim Vererben des Familienhauses! Lebenslanges Wohnrecht ist erbschaftssteuerpflichtig!

In einem aktuellen Urteil warnte der Bundesfinanzhof (BFH) davor, in eine Steuerfalle zu tappen (13.8.2014, Az. II R 45/12): Das Wohnrecht für den hinterbliebenen Ehepartner ist erbschaftssteuerpflichtig!

Folgender Fall hatte sich zugetragen: Ein Hausbesitzer hatte testamentarisch festgelegt, dass das Familienhaus nach seinem Tod an seine beiden Kinder übergehen solle. Die hinterbliebene Ehefrau bekam ein lebenslanges Wohnrecht.

Die Witwe sah sich einer hohen Steuerschuld gegenüber, denn sie muss Erbschaftssteuer auf das Wohnrecht bezahlen. Die Höhe dieser Steuer wird aus dem Mietspiegel und dem Alter der Hinterbliebenen berechnet: Eine 70jährige Witwe zahlt z.B. weniger Steuern als eine 40jährige.
Die Witwe ging vor Gericht, ohne Erfolg. Der Bundesfinanzhof wies ihre Klage ab. Von der Erbschaftssteuer befreit sei grundsätzlich nur der Erbe, der das Haus selbst bewohne.

Im vorliegenden Fall wäre es klüger gewesen, das Eigenheim zuerst an den Ehepartner zu vererben und gleichzeitig testamentarisch festzulegen, dass das Haus nach dessen Tod an die beiden Kinder übergeht.

Die vorliegende Steuerfalle kommt allerdings erst ab einem Erbvermögen von mehr als 500.000 Euro zum Tragen. Bis dahin ist das Erbe steuerfrei. Achtung bei unverheirateten Lebenspartnern: Hier beginnt die Steuerpflicht schon bei einem Erbe von 20.000 Euro!

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Ihre Kanzlei in Lörrach berichtet über ein wichtiges Urteil aus dem Mietrecht: Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses die Mietkaution nicht antasten!

Der Bundesgerichtshof hat am 7. Mai 2014 ein wichtiges Urteil gefällt (Az. VIII ZR 234/13), das die Position der Mieter erheblich stärkt: Ein Vermieter darf keinesfalls auf das Mietkautionskonto zugreifen, während das Mietverhältnis noch besteht.

Im verhandelten Fall hatte eine Mieterin 1.400 € Kaution auf ein Mietkautionskonto eingezahlt. Außerdem unterschrieb sie eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter bei fälligen Ansprüchen jederzeit auf dieses Konto zurückgreifen dürfe, um anfallende Kosten zu decken. In einem solchen Fall sei sie dann verpflichtet, das Konto aus ihrer eigenen Tasche wieder auf 1.400 € aufzustocken. Als die Mieterin die Miete minderte, machte der Vermieter von dieser Klausel Gebrauch und holte Geld vom Mietkautionskonto, um die Differenz auszugleichen. Damit war die Mieterin nicht einverstanden. Sie ging erfolgreich vor Gericht.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ist das Verhalten des Vermieters nicht legal. Er hätte bereits im Mietvertrag keine Klausel aufnehmen dürfen, die seiner Mieterin möglicherweise schaden könnte. Prinzipiell ist ein Mietkautionskonto erst dann verfügbar, wenn das Mietverhältnis beendet wurde. Der Vermieter ist darüber hinaus dazu verpflichtet, die Mietkaution unabhängig von seinem eigenen Vermögen krisensicher anzulegen. So kann es im Falle seiner persönlichen Insolvenz nicht angetastet werden.

Wenn Sie Fragen zum Mietrecht haben und eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich gerne an die Anwälte in unserer Kanzlei in Lörrach. Vereinbaren Sie einen Termin!

Ihre Kanzlei in Lörrach informiert über ein aktuelles Urteil aus dem Mietrecht: Bei der Eigenbedarfskündigung reicht es aus, wenn nur ein künftiger Hauptmieter namentlich genannt wird!

Der Bundesgerichtshof urteilte am 30.4.2014 (VIII ZR 284/13), dass ein Vermieter, der seinen Mietern eine Eigenbedarfskündigung vorlegt, nur den Namen desjenigen nennen muss, der künftig der neue Hauptmieter sein soll. Weitere künftige Mitbewohner müssen nicht namentlich genannt werden.

Geklagt hatte ein Mieter, der die Kündigung seines Vermieters nicht akzeptiert hatte, weil im Kündigungsschreiben nur stand, dass die Tochter des Vermieters einziehen wolle – der Name ihres Lebensgefährten, der mit einziehen wollte, aber nicht genannt war.

Laut diesem Urteil des BGH reicht es in solchen Fällen aber aus, wenn nur die so genannte „Eigenbedarfsperson“ benannt wird. Laut § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) muss der Kündigungsgrund konkret formuliert worden sein, damit er sich von anderen Kündigungsgründen unterscheiden lässt. Im vorliegenden Fall war der Kündigungsgrund ausreichend konkretisiert: Die Tochter brauche die größere Wohnung, weil sie dort mit ihrem Lebensgefährten gemeinsam wohnen wolle.
Ein Mieter, der die Eigenbedarfskündigung nicht hinnehmen will, könne seine Verteidigung vor Gericht nur darauf ausrichten, dass der Vermieter möglicherweise den Kündigungsgrund gewechselt habe.

Wenn Sie Fragen zu einem mietrechtlichen Thema haben, wenden Sie sich in unserer Kanzlei in Lörrach gerne an die Rechtsanwälte Dr. Dietrich Reissmann oder Hannes Künstle. Vereinbaren Sie einen Termin!