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Mietrecht: Eigenbedarfskündigung deutlich erschwert

Der Bundesgerichtshof fällte am 22. Mai 2019 zwei Urteile von großer Tragweite (AZ VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).
Bei Eigenbedarfskündigungen galt nach bisheriger Rechtsauffassung, dass Mieter, die schon sehr lange in einer Immobilie leben bzw. die schon in hohem Alter sind, nicht durch eine Eigenbedarfskündigung aus ihrem Zuhause verdrängt werden können. Ein solcher Eingriff in ihren Alltag wäre ihnen nicht zuzumuten.
Die Richter am Bundesgerichtshof distanzierten sich nun von einer pauschalen Beurteilung. Nicht jeder hochbetagte Mensch könne nicht mehr umziehen. Und auch jüngeren Menschen sei es unter Umständen nicht zuzumuten, ihr gewohntes Wohnumfeld zu verlassen.
Genau dieser Fall lag dem Gericht vor: Eine Familie lebte seit neun Jahren gemeinsam mit dem Bruder des Familienvaters in einem Reihenhaus. Der Bruder war psychisch krank, er litt an Schizophrenie und Demenz. Außerdem lag eine Alkoholerkrankung vor. Die Hausbesitzerin klagte auf Eigenbedarf, denn sie wollte mit ihrem Partner selbst in das Reihenhaus einziehen, um in der Nähe ihrer Großmutter zu sein, die in der Nähe in einem Pflegeheim untergebracht war.

Die Mieter widersprachen der Eigenbedarfskündigung. Grund: Dem Onkel sei ein Umzug in ein anderes Haus nicht zuzumuten, denn dadurch würde sich seine psychische Gesundheit verschlechtern.

Die Richter forderten ein detailliertes Sachverständigengutachten (§ 144 Abs. 1 S. 1 ZPO) zur gesundheitlichen Situation des Onkels. Erst im Anschluss könne genau beurteilt werden, ob dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung zuzumuten sei oder nicht. Aus dem Gutachten müsse hervorgehen, welche Folgen ein Umzug möglicherweise für die betroffene Person haben könnte und ob ihr ein Umzug zumutbar sei.

Dieses Urteil hat weitreichende Folgen! Bei einer Eigenbedarfskündigung können sich Mieter fortan auch auf ihren schlechten Gesundheitszustand berufen. Ein ärztliches Gutachten könnte – so die Kritiker dieses Urteils – aus Gefälligkeit erstellt worden sein, um eine Kündigung zu vermeiden. Jeder einzelne Fall wird genau geprüft werden müssen, womit sich der ganze Vorgang der Eigenbedarfskündigung natürlich zeitlich verzögert.

Sie planen den Ankauf einer bewohnten Immobilie? Sie wollen selbst darin wohnen? Prüfen Sie unbedingt ganz genau, wie ihre Chancen stehen, eine Eigenbedarfskündigung auch durchzusetzen. Holen Sie sich hierbei Rat von einem in Mietrecht erfahrenen Juristen!
In unserer Kanzlei in Lörrach wenden Sie sich bei Fragen zum Mietrecht an die Rechtsanwältin Ramona Soder. Vereinbaren Sie gerne einen Termin!

Geldgeschenke an Schwiegerkinder in spe können im Trennungsfall zurückgefordert werden

Die Situation: Ein Paar lebt mehrere Jahre ohne Trauschein zusammen. Da eine gemeinsame Immobilie angeschafft werden soll, greifen die Eltern der Frau dem Paar finanziell unter die Arme: Sie machen beiden ein großzügiges Geldgeschenk von 100.000 Euro. Das Paar trennt sich, woraufhin der Freund die Hälfte des Geldes behalten möchte. Können die Schenkenden ihr Geldgeschenk zurückverlangen?

Ja – sie können es. So urteilten die Richter am Bundesgerichtshof (AZ X ZR 107/16, Urteil vom 16.06.2019). Sie argumentierten: Die Eltern haben nur deshalb eine solch große Summe verschenkt, weil sie überzeugt waren, das Geld bliebe „in der Familie“. Dann hätte das Paar die neu erworbene Immobilie viele Jahre gemeinsam nutzen können. Dies kam anders. Die Richter machten in ihrem Urteil keinen Unterschied, ob das Paar zum Zeitpunkt der Schenkung bereits verheiratet war oder nicht.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich gemeinsam eine Immobilie anzuschaffen oder wenn Sie eine andere größere Anschaffung planen, sind Sie sehr gut beraten, einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Nur so können Sie eine rechtssichere Vereinbarung treffen, die Ihnen im Falle einer Trennung keine bösen Überraschungen beschert.

Wenden Sie sich an den Anwalt Hannes Künstle in unserer Kanzlei in Lörrach. Er berät und unterstützt Sie gerne.

Arbeitsrecht: Arbeitgeber muss auf Resturlaub hinweisen

Das Arbeitsrecht sieht vor, dass alle Urlaubstage, die einem Arbeitnehmer gesetzlich zustehen, innerhalb eines Jahres genommen werden müssen. Falls dies aus organisatorischen Gründen nicht möglich sein sollte, können restliche Urlaubstage – nach Absprache mit dem Arbeitgeber – noch bis Ende März des Folgejahres genommen werden. Ab April verfallen dann die Urlaubstage aus dem letzten Jahr. Der Arbeitgeber ist nicht dazu verpflichtet, seine Mitarbeiter darauf hinzuweisen.

Dies entspricht nicht dem geltenden EU-Recht! So beurteilte der Europäische Gerichtshof diese Vorgehensweise (AZ C-684/16).

Demensprechend entschieden die Richter am Bundesarbeitsgericht in einem aktuellen Fall. Ein Arbeitnehmer bekam die Resturlaubstage des Vorjahres auch nach dem ersten Quartal noch zugesprochen und durfte sie auch kumuliert nehmen, weil sein Arbeitgeber ihn nicht darauf hingewiesen hatte, dass diese verfallen (9 AZR 423/16, Urteil vom 19.02.2019).

Was müssen Arbeitgeber also tun, um ihrer Informationspflicht korrekt Folge zu leisten?

Ein guter Weg ist: Informieren Sie Ihre Mitarbeiter zu Beginn eines Jahres über deren Urlaubsanspruch. Dies muss schriftlich erfolgen und muss jedem einzelnen Mitarbeiter individuell mitgeteilt werden. Geeignet wäre z.B. ein Versand mit der ersten Gehaltsabrechnung des Jahres. Dass es sich hierbei um eine Information handelt und nicht um einen Teil der Gehaltsabrechnung, muss aber für Ihren Mitarbeiter deutlich zu erkennen sein.

Falls Sie Fragen zur Urlaubstage-Regelung oder zu anderen Bereichen aus dem Arbeitsrecht haben, wenden Sie sich in unserer Kanzlei in Lörrach gerne an die Anwälte Herwig Reissmann, Hannes Künstle oder Ramona Soder. Vereinbaren Sie einen Termin!